Das Wohnungseigentumsgesetz

Am 01.07.2007 ist die WEG-Novelle in Kraft getreten. Sie bewirkt die bislang umfangreichsten Änderungen des Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Ein Hauptanliegen besteht I. darin, die Handlungsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft zu stärken, II. erweitert sie gleichzeitig den Kreis der Verwalteraufgaben III. wird das Wohnungseigentumsverfahren aus dem Bereich der freiwilligen Gerichtsbarkeit (FGG) in die Zivilprozessordnung (ZPO) überführt.

Im Folgenden sollen die wichtigsten Brennpunkte dargestellt werden:

I. Die Eigentümergemeinschaft

1. Willensbildung

Die Eigentümergemeinschaft besitzt jetzt eine weitergehende Beschlusskompetenz für einzelne praktisch bedeutsame Fälle:

a) Sie kann beispielsweise mit Stimmenmehrheit das Lastschriftverfahren einführen und eine Aufwandspauschale für die Nichtteilnahme hieran festlegen.

b) Bei Beitragsrückständen kann der säumige Eigentümer zur Zahlung übergesetzlicher Verzugszinsen verpflichtet werden.

c) Für den besonders wichtigen Bereich der Kostenverteilung ist u.a. geregelt, dass darüber beschlossen werden kann, die Verteilung nach Verbrauch, Verursachung oder einem anderen Maßstab zu wählen, soweit es sich um Kosten der Verwaltung, Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums handelt.

Achtung: Im Bereich des Sondereigentums ist dies nur möglich, soweit es sich nicht um Kosten handelt, die unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden. Nicht erfasst sind damit z.B. die Kosten des Stromverbrauchs in den einzelnen Wohnungen, wenn unmittelbare Verträge zwischen dem Stromanbieter und dem Wohnungseigentümer bestehen.

Der Vorteil all dieser Beschlüsse liegt darin, dass sie auch ohne Grundbucheintragung gegenüber Sonderrechtsnachfolgern wirken.

2. Kostenverteilung bei baulichen Maßnahmen

Im jeweiligen Einzelfall kann die Verteilung von Kosten für Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen oder bauliche Veränderungen mit qualifizierter Mehrheit geregelt werden.

Beispiel:

  • Die Kosten für die Instandsetzung des Aufzuges können nach Geschosshöhe verteilt werden.
  • Der Erdgeschossbewohner kann vollständig von den Kosten für die Instandsetzung des Aufzuges freigestellt werden.

Damit wird beispielsweise dem Gebrauchsmaßstab Rechnung getragen.

3. Haftung

Neben Rechten bringt das neue WEG auch Pflichten mit sich. § 10 Absatz 8 WEG regelt, dass die Wohnungseigentümer nach außen gemäß ihrem jeweiligen Eigentumsanteil haften, soweit der von Dritten geltend gemachte Anspruch während der Zugehörigkeit zur Gemeinschaft fällig geworden ist.

Achtung: Ein Veräußerer haftet noch 5 Jahre!

4. Besserung des Rangs in der Zwangsversteigerung

Die fälligen Ansprüche auf Beitragszahlung erhalten bei der Vollstreckung in ein Wohnungseigentum eine bessere Rangstelle, um Liquiditätsschwierigkeiten der Gemeinschaft zu verringern.

II. Der Verwalter

1. Beschluss-Sammlung

Gemäß § 24 Absatz 8 Satz 1 WEG ist der Verwalter verpflichtet, eine Beschluss-Sammlung zu führen. Bei einem Verstoß hiergegen, können die Eigentümer mit Stimmenmehrheit grundsätzlich beschließen, den Verwalter abzuberufen, da die nicht ordnungsgemäße Führung der Sammlung einen „wichtigen“ Grund gem. § 26 Absatz 1 Satz 4 WEG darstellt.

Achtung: Die Wirksamkeit der Beschlüsse gegen Sonderrechtsnachfolger ist von der Aufnahme in die Beschluss-Sammlung nicht abhängig.

2. Einberufung der Eigentümversammlung

Die bisherige einwöchige Einberufungsfrist ist in § 24 Absatz 4 Satz 2 WEG auf 2 Wochen verlängert worden. Damit wird dem Umstand Rechnung getragen, dass viele Eigentumswohnungen fremdvermietet sind.

3. Informationspflichten

In § 27 Absatz 1 Nr. 7 WEG wird der Pflichtenkreis des Verwalters dahingehend erweitert, die Eigentümer über anhängige Rechtsstreitigkeiten zu informieren.

4. Vertretungsbefugnis

§ 27 Absatz 2 und 3 WEG bestimmt ein Minimum der Vertretungsbefugnis des Verwalters nach außen, wobei der Verwalter sowohl als Vertreter der Wohnungseigentümer als auch als Vertreter der Gemeinschaft selbst agiert.

III. Neuordnung des Verfahrens

Die wesentlichen Unterschiede zum bisherigen Verfahren lassen sich wie folgt darstellen:

  1. Es gilt nicht mehr der Amtsermittlungsgrundsatz, sodass alles Wesentliche rechtzeitig vorzutragen ist.
  2. Bei der Erhebung von Zahlungsklagen muss grundsätzlich ein Gegenstandswert von über EUR 750,00 erreicht werden.
  3. Grundsätzlich bleibt jeder Wohnungseigentümer befugt, einen Beschluss anzufechten, auch wenn er ihm zugestimmt hat. Wird aber ein Beschluss von 2 oder mehr Wohnungseigentümern angefochten, so sieht das Gesetz eine zwingende Verbindung der Verfahren vor.

Fazit:

Diese lang erwartete Reform muss sich in der Praxis jetzt bewähren und dort, wo noch Ungereimtheiten und Widersprüche bestehen, durch die Rechtsprechung konkretisiert werden.

Bei weiteren Fragen können Sie sich gerne an unseren Experten für WEG-Recht, Herrn Marcel Schulze Bomke-Vossschulte, wenden.

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